Частозадаваемые вопросы

В.

Как проверить права продавца на недвижимость?

О.

Чтобы проверить, на кого оформлена квартира, т.е. кто имеет права собственника, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выписку можно заказать, подав заявление непосредственно в отдел Россрестра или через интернет, перед этим оплатив госпошлину (200 руб.). Запрос может подать любое заинтересованное лицо, готовность выписки через пять рабочих дней после подачи запроса.

В.

Может ли собственник квартиры продать её без согласия зарегистрированных в ней лиц?

О.

Собственник квартиры имеет право продать её без согласия зарегистрированных в ней лиц, не являющихся собственниками. Но покупатель такой недвижимости должен быть готов к тому, что могут возникнуть трудности с выпиской зарегистрированных в ней жильцов.

Например, если собственник стал владельцем квартиры путём приватизации и зарегистрированные на данный момент жильцы были прописаны в этой квартире на момент приватизации и отказались от приватизации, то за ними сохраняется право проживания в этой квартире. Поэтому снять их с регистрационного учёта и выселить без их согласия, новый собственник не сможет ни при каких условиях. Но даже если момента с приватизацией не было, а граждане просто прописаны в квартире, то их выписку и выселение, возможно, придётся делать через суд. При этом суд может сохранить за прописанными гражданами право проживания.

В.

Входит ли лоджия в общую площадь квартиры или нет?

О.

Данный вопрос часто возникает не только при покупке-продаже квартиры, но и при начислении коммунальных платежей. И виной тому постоянно изменяющееся законодательство РФ. А именно Жилищный кодекс РФ, утвержденный 01.03.2005 года и СНиП от 31 января 2003 , который называется «Здания жилые многоквартирные» трактуют его по-разному. В частности пункт 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ гласит, что квартира новостройка, переходящая после покупки во владение дольщика, имеет общую площадь, в состав которой входят площади всех основных и вспомогательных помещений без учета лоджий и аналогичных пристроек. А другой документ - СНиП от 31 января 2003 г. – говорит, что переходящие после сдачи дома в собственность дольщиков жилые помещения имеют общую площадь, рассчитанную исходя из наружных габаритов квартиры, то есть, включая лоджии. Видимо каждый из авторов этих законов преследовал цель отстоять чьи-то конкретные интересы.

СНиП даёт возможность застройщикам включать в оплачиваемую дольщиками площадь лоджии и балконы. Оно и понятно, застройщик понёс затраты при строительстве всего дома, включая лоджии и балконы, и при продаже он эти затраты так или иначе должен возместить. Правда СНиП здесь выбрал золотую середину и при подсчёте стоимости площадей балконов и лоджий ввёл понижающий коэффициент – 0,5. Это касается только продажи нового жилья от застройщика дольщику. Во всех остальных случаях необходимо ориентироваться на Жилищный кодекс РФ, утвержденный 01.03.2005 г, в котором говорится, что площадь балконов и лоджий в общую площадь не входит.

В.

Может ли банк забрать квартиру за долги?

О.

И так, могут ли забрать квартиру за долги по кредитам? К сожалению, такой вопрос всё чаще волнует россиян, имеющих проблемы с возвратом кредита.

Большая закредитованность населения способствует росту просроченных задолженностей. Такая тенденция привела к тому, что все больше должников стало интересоваться процедурой взыскания и возможностью лишиться собственного имущества, в частности, квартиры.

Банк имеет право взыскать с должника долг путем продажи его имущества. Конечно, все правовые действия в этом случае будут осуществлять только судебные органы. Сам банк, его служба безопасности и коллекторские службы не имеют на это никакого права. Если они и говорят о том, что заберут квартиру, то это только инструмент запугивания.
Для начала банк обращается в суд, только после вынесения судебного решения начинается процедура взыскания, все действия осуществляют судебные приставы. Может подлежать изъятию любое имущество заемщика, включая квартиру, поэтому могут выставить на торги и ее. Но не все так просто, по закону есть ограничения, из-за которых забрать квартиру у должника невозможно.

Если эта квартира будет являться единственной крышей над головой, то судебные приставы не имеют права ее забрать. В этом случае может быть просто наложен судебный арест, при этом квартира так и остается собственностью должника, но он не имеет права совершать с ней никаких юридических действий.

Если в квартире прописан несовершеннолетний. Детей государство защищает на законодательном уровне. Пока ребенку не исполнилось 18-ти лет, банк не имеет права забирать квартиру, даже если она служила залогом.

Если все-таки квартира не единственная, то банк через судебных приставов может обратить ее на погашение задолженности. Как избежать этой процедуры?
Если все идет к тому, что банк собирается обратиться в суд, то можно прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка, это обезопасит должника.
Постараться договориться с банком о реструктуризации задолженности, но делать это нужно еще до начала судебного делопроизводства.

В заключение хочется сказать, что изъятие квартиры за долги по кредитам происходит только в том случае, если речь идет о больших суммах. Чаще всего приставы забирают транспортные средства или взыскивают долг путем вычетов из официальной заработной платы.

В.

Как купить квартиру при нехватке денег?

О.

Все мы привыкли к тому, что для покупки квартиры нужны деньги. И не просто деньги, а большие деньги. Однако, как выясняется, есть возможность получить новое жилье и не располагая большой суммой денег. Предлагаем четыре способа.

Первый способ
— оформить ипотеку под залог имеющей недвижимости. Это самый простой и понятный способ приобрести жилье, не вложив больших финансовых средств. Чтобы получить кредит на покупку новой недвижимости, иногда достаточно просто заложить старую квартиру. А бывают и такие старые квартиры, что заложив двушку где-нибудь в центре города, можно приобрести трёшку на окраине города. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в ближайшие годы подобный способ приобретения новой квартиры будет только набирать популярность.
Важно знать, что стоимость закладываемой квартиры должна быть на 20 процентов выше приобретаемой. А если учесть, что старая квартира обычно оценивается на 20 процентов дешевле своей реальной стоимости, то становится ясно, что двушку на трёшку можно поменять только в том случае, если старая квартира находится в самом престижном центре. Надо сказать и о еще одном нюансе — закладываемая квартира должна быть свободна от третьих лиц и не относиться к ветхому жилью.

Второй способ
— использовать материнский капитал. Мало где на материнский капитал можно приобрести недвижимость — разве что домик в далекой от цивилизации деревне. Но если нет своих первоначальных средств на покупку квартиры, можно использовать материнский капитал, как первоначальный платёж.
Очень важно помнить, что если человек решит продать квартиру, которую приобрел частично на материнский капитал и еще не до конца за нее расплатился, то разрешение на данное действо он может получить только через попечительский совет. Ведь покупка квартиры или дома с помощью маткапитала осуществляется только при условии оформлении части собственности на ребенка.

Третий способ
— взять потребительский кредит. Потребительские кредиты, по мнению многих экспертов, более выгодны и менее обременительны в процентном плане. Во всяком случае, 25 лет платить по нему никто не заставит. Именно поэтому многие покупатели берут потребительские кредиты на первый взнос за жилье.

Четвертый способ
— рассрочка. Этот способ относится к маркетинговым инструментам застройщиков, а никак не к банковским продуктам. Рассрочка позволяет приобрести жилье, даже не имея в кармане первоначального взноса на квартиру или дом.
Подобная рассрочка на отечественном рынке недвижимости — довольно редкое явление. При желании ее можно найти, но, связываясь с рассрочкой, надо помнить, что проценты по ней составляют не менее 20 в год при сроке выплаты не более 10 лет. А это означает, что с рассрочкой могут связываться только люди с высоким доходом. У рассрочки есть один неоспоримый плюс — там не требуется оформления пакета документов и низкая зарплата не может стать препятствием на пути приобретения недвижимости.

В.

Чем собственник квартиры отличается от владельца?

О.

Может показаться, что оба слова имеют одно и то же значение, но различия всё-таки существуют.

Основываясь на Гражданском Кодексе РФ (п. 1, ст. 209) можно сказать, что Собственник это лицо, которое может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в частности квартирой. Соответственно Собственник фактически обладает квартирой, имеет право извлекать из неё доход и право беспрепятственного отчуждения (продажи) квартиры без ограничений. Эти права Собственника на квартиру обязательно должны быть подкреплены Свидетельством права собственности.

Владелец – это лицо, получившее от Собственника право на владение недвижимым имуществом, в виде аренды, хозяйственного ведения, доверительного управления и т.д. О чём между Собственником и Владельцем заключается договор, дающий право Владельцу обладать и пользоваться имуществом в тех рамках, которые ему установил Собственник. Таким образом, Собственник передаёт владельцу только часть своих прав на квартиру, оставаясь полноправным хозяином имущества.

В итоге можно сказать, что Собственник обладает всеми правами на недвижимое имущество, а Владелец только теми правами, которые ему передал Собственник.